پروانه ساختمان سندی است که شهرداری‌ها یا سایر مراجع صدور پروانه مانند همیاری شهرداری؛ صادر کرده و در اختیار مالک ساختمان قرار می‌دهند. برای احداث هر نوع ساختمانی باید مجوز لازم از مراجع ذی‌صلاح دریافت شود.در این مقاله قصد داریم مراحل کلی صدور پروانه ساختمانی (جواز ساختمانی و جواز تخریب و نوسازی) و پیش نویس آن را باهم مرور کنیم. برای ساده شدن مراحل، کل مراحل را در شش گام دسته‌بندی کرده‌ایم اما قبل از همه لازم است بدانیم پروانه ساختمانی چیست؟

پروانه ساختمانی شامل چه اطلاعاتی است؟

* مساحت زیر بنا
* تعداد طبقات
* نوع اسکلت ساختمان
* مشخصات متقاضی صدور پروانه
* شماره پلاک ثبتی ملک
* نام مهندسین ناظر
* تاریخ صدور پروانه
* کروکی زمین

همچنین مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه در صفحه اول نوشته می‌شود که در صورت لزوم قابل تمدید است.

مراحل صدور پروانه ساختمان (جواز ساختمانی)

1- تشکیل پرونده؛ مرحله اول پروانه ساختمان

در این گام باید مالک و یا وکیل مالک (مالکین) با ارائه تمام مدارک موردنیاز برای تشکیل پرونده به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک نزدیک محل پروژه رفته و درخواست پروانه تخریب و نوسازی را ثبت کنند.

بعد از تشکیل پرونده درخواست بازدید از ملک را در دفتر خدمات ثبت می‌کنید که یک مأمور از شهرداری برای بازدید می‌آید و موارد زیر را در گزارش خود ذکر می‌کنند. (ابعاد ملک، عرض‌گذر، بنای موجود و …).

۲- دستور نقشه

زمانی که افراد تصمیم به ساخت و ساز می‎گیرند، باید با سند و برخی مدارک دیگر به شهرداری مراجعه و در صورت نبود موانع قانونی، برای آن ملک، دستور نقشه صادر شود. در واقع مرحله نخست برای ساخت و ساز ملک، گرفتن دستور نقشه از شهرداری است.

پس از بازدید و بررسی زمین از طرف شهرداری دستور نقشه برای مالک ارسال می‌شود که در دستور نقشه اطلاعاتی مانند اصلاحی شهرداری و تعداد طبقات و مساحت هر طبقه در دستور نقشه اعلام می‌شود که در این اطلاعات بر اساس نوع پهنه عرض‌گذر و برخی اطلاعات زمین محاسبه می‌شود که در مرحله بعدی باید این اطلاعات (دستور نقشه) را مالک به مهندس معمار (طراح نقشه اصلاحی) ارجاع دهد.

۳- طراحی نقشه

معماری مهم‌ترین گام بین گام‌ها طراحی نقشه است در این گام گروه طراحی باید بر اساس دستور نقشه، ضوابط شهرداری و ضوابط آتش‌نشانی و همین‌طور هماهنگی با مهندس سازه طراحی بهینه‌ای انجام دهد که هم ازلحاظ زیبای، هماهنگی، هارمونی، حتی تأمین حداکثر پارکینگ و… در بهترین حالت ممکن قرار داشته باشد.

این نقشه‌ها پس از طراحی برای دفاتر خدمات برای بررسی ارسال می‌شود و ممکن است نیاز به اصلاح داشته باشد که دفتر مهندسی ملزم است نقشه را اصلاح کنند و به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع دهد تا تائید نقشه را دریافت کند.

4- پرداخت عوارض

تا اینجا مراحل تشکیل پرونده، دستور نقشه و طراحی نقشه معماری از صدر پروانه ساختمانی را طی کردیم بعد از رفع ایرادهای ضوابطی (تأییدیه نقشه) که از سوی دفتر خدمات گفته‌ شده است، پس از تائید از سوی صدور پروانه شهرداری هر منطقه حالا نوبت به پرداخت عوارض می‌رسد که در پروانه ساختمانی منظور پرداخت عوارض تخریب و نوسازی است که در هر منطقه و بر اساس تراکم موجود بر اساس تعداد طبقات و متراژ محاسبه می‌شود که باید مالک آن را پرداخت کند و پرداخت باید به اداره درآمد مالیات باشد.

۵- تهیه مدارک پیش‌نویس

پس از پرداخت عوارض و دریافت تأییدیه مبنی بر پرداخت عوارض تخریب و نوسازی حال نوبت به تهیه‌ی مدارک پیش‌نویس می‌رسد.

برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات مربوطه مراجعه کند و فرم درخواست تعیین ناظر را پر کنند و منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفتر خدمات بماند و پس از تعیین ناظر ملزم به عقد قرارداد مابین مالک و ناظر می‌شود و به انضمام قرارداد باید برای سهمیه (برگ سبز) و همچنین تعهد رعایت اصلاحی و تأییدیه ناظر نما هم به دفاتر خدمات تحویل داده شود.

لازم به ذکر است برای متراژهای بالای ۲۰۰۰ متر ملزم به ارائه نقشه فاز ۲ به سازمان نظام‌مهندسی هستیم که شامل ماده ۳۳ نظام‌مهندسی یعنی چهار رشته ساختمانی سازه، معماری، برق و مکانیک است.

تأییدیه فاز ۲ از طرف نظام‌مهندسی پروسه‌ای طولانی است که معمولاً اصلاحی‌های زیادی دارد. مدارک پیش‌نویس که در بالا راجع به آن صحبت کردیم توسط مالک تهیه به دفاتر خدمات ارائه می‌شود که لیست مدارک پیش‌نویس شامل موارد زیر است.

* برگه سبز برگ مهرشده چهار رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک
* برگ سبز (سهمیه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
* برگه تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما
* فایلهای نقشه سازه، برق و مکانیک
* چک‌لیست‌های مبحث ۱۹ ۶ بارگذاری و زلزله
* برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک

6- چاپ پروانه مرحله آخر صدور پروانه ساختمان

پس از تهیه مدارک نوبت چاپ پروانه ساختمان می‌رسد بعد از تائید چهار رشته برای اخذ تأییدیه‌ها (توسط کنترلر) دفتر خدمات الکترونیک نوبت تأییدیه‌های زیر است.

* طرح تفصیلی بر و کف
* رئیس صدور پروانه
* معاون شهرسازی و معماری
* تأییدیه شهر

در بعضی مواقع برای تعیین کد صفرصفر (صفر مالک) و برای افزایش میزان عرض درب ورودی و مشابه این موارد نیاز به تأییدیه شورای معماری هر منطقه است. چند نکته که برای کسانی که به دنبال پروانه ساختمانی جواز ساختمانی هستند دانستن آن‌ها خالی از لطف نیست.

اول راجع به مدت اعتبار پروانه ساختمانی بگویم که مدت آن به‌طور معمول ۲ سال است و اگر در این دو سال پروژه به اتمام نرسد باید برای دو سال بعد پروانه را تمدید کنیم البته این برای پروژه‌های معمولی است. یک جدولی برای تعداد طبقات و متراژ وجود دارد اگر در طی ساخت ساختمان بنا به دلایلی در نقشه معماری اولیه طرح فاز یک تغییر ایجاد شود باز دوباره باید فرآیندی همانند پروانه ساختمانی (پروسه بالا) طی شود ولی با این تفاوت که اسم آن پروانه تغییر نقشه است که در دفتر خدمات تشکیل می‌شود و پروسه همانند پروانه ساختمانی دارد.